無錫市市區住宅專項維修資金管理辦法

　　（2019 年 6 月 4 日市政府第 54 次常務會議審議通過 根據2022 年 12 月 7 日市政府第 14 次常務會議《無錫市人民政府關于修改和廢止部分政府規章的決定》修正）

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《無錫市物業管理條例》等法律、法規及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市市區住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。

　　第五條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第六條  市住房城鄉建設部門是住宅專項維修資金主管部門，負責全市住宅專項維修資金的監督管理；其所屬的維修資金管理機構負責市區住宅專項維修資金的歸集、核算和指導等管理，以及梁溪區、濱湖區、新吳區住宅專項維修資金的交存管理。

　　錫山區、惠山區住房城鄉建設部門負責轄區內住宅專項維修資金的交存、使用審核和監督管理。

　　梁溪區、濱湖區、新吳區住房城鄉建設部門負責轄區內住宅專項維修資金使用審核和監督管理。

　　財政、審計、市場監管等部門應當按照各自職責做好住宅專項維修資金管理的相關工作。

　　街道辦事處（鎮人民政府）、村（居）民委員會協助做好轄區內住宅專項維修資金使用工作。

 

　　第二章 交存管理

　　第七條 下列物業的業主應當按照規定交存住宅專項維修 資金：

　　（一）住宅，但一個業主所有，且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備以及居民依法自建自用的房屋除外。

　　（二）同一個物業管理區域內，與住宅存在共用部位、共用設施設備的專有部分非住宅。

　　（三）依法應當交存住宅專項維修資金的其他物業。

　　前款所列物業屬于已售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第八條 首期住宅專項維修資金交存標準按照國家、省規定執行。市住房城鄉建設部門應當按照國家、省的規定標準，結合本市實際情況適時調整本市住宅專項維修資金交存具體標準，并向社會公布。

　　第九條 建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業交付使用或者辦理房屋所有權轉移登記時，根據專有部分面積按照同一標準向業主收取，其余部分的首期住宅專項維修資金由建設單位承擔。本條規定的辦理房屋所有權首次登記之前， 包括辦理項目交付使用竣工驗收環節。住房城鄉建設部門應當對交存情況進行查驗。

　　公有住房售房單位在出售公有住房時，應當從售房款中將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。

　　第十條 建設單位應當在房屋買賣合同中載明住宅專項維修資金的交存標準，并在房屋交付使用時向業主提供住宅專項維修資金交存憑證。

　　第十一條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從售房款中提取的首期公有住房住宅專項維修資金屬于公

　　有住房售房單位所有。

　　第十二條 住宅專項維修資金業主分戶賬資金余額不足首期交存額 30%時，由維修資金管理機構告知業主，業主應當及時續交；續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域內的全體業主決定。

 

　　第三章 資金管理

　　第十三條 住宅專項維修資金由維修資金管理機構負責管理。業主大會成立后，可以自行管理住宅專項維修資金，具體辦法按照國家、省相關規定執行。

　　維修資金管理機構應當委托所在地商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　第十四條 業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，應當持下列材料向維修資金管理機構進行辦理：

　　（一）登記表。

　　（二）經小區專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比總人數三分之二以上的業主表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，形成的住宅專項維修資金自行管理決議。自行管理決議包括：住宅專項維修資金管理制度、賬目管理單位和責任人、保值增值以及續交方案等有關事項。

　　（三）業主產權證號碼、身份證號碼、聯系方式以及表決意見等。

　　（四）委托所在地一家商業銀行專戶管理住宅專項維修資金的書面委托書和專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶證明。

　　（五）需要提交的其他材料。

　　已售公有住房的住宅專項維修資金由維修資金管理機構負 責管理。

　　第十五條 業主大會提交的材料符合要求的，維修資金管理機構應當在 30 日內將業主交存的住宅專項維修資金賬面余額， 劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金專戶，并將有關賬目等資料移交業主委員會；不符合要求的，應當書面說明原因。

　　第十六條 住宅專項維修資金應當以物業管理區域為單位設立總賬，按照房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的， 以幢（單元）為單位設立總賬，按照房屋戶門號設分戶賬。公有住房住宅專項維修資金按照售房單位或者管理單位設立總賬，按照房屋戶門號設分戶賬。

　　第十七條 維修資金管理機構應當在確保住宅專項維修資金運營安全以及正常使用的前提下，根據住宅專項維修資金總額及使用計劃等因素，制定合理的保值增值方案。

　　第十八條 住宅專項維修資金轉存定期存款或者購買國債的，業主大會可以授權業主委員會按照規定向維修資金管理機構提交下列資料：

　　（一）登記表。

　　（二）經小區專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比總人數三分之二以上的業主表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，形成的住宅專項維修資金轉存或者購買國債的決議，以及資金轉存或者購買國債期限內，可用住宅專項維修資金不足使用時的處理方案。

　　（三）業主產權證號碼、身份證號碼、聯系方式以及表決意見等。

　　（四）需要提供的其他材料。

　　維修資金管理機構應當自收到提交材料之日起 5 個工作日內予以辦理。

　　利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到 期。

　　第十九條 住宅專項維修資金自交存之日起應當按照有關規定結息。

　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，由專戶管理銀行定期結算分戶利息。

　　第二十條 住宅專項維修資金可以設立統籌分賬。統籌賬戶以物業管理區域為單位設立；已售公有住房按照售房單位或者管理單位為單位設立。

　　第二十一條 統籌住宅專項維修資金主要用于物業保修期滿后物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人時的維修。統籌住宅專項維修資金由下列資金構成：

　　（一）業主共用部位、共用設施設備經營所得收益的 70%， 業主大會或者物業服務合同另有約定的，從其約定。

　　（二）共用設施設備報廢回收的殘值。

　　（三）人民防空工程平戰結合收益提取的資金。

　　（四）業主大會決定的其他計入資金。

　　第二十二條 公有住房住宅專項維修資金分戶賬滾存資金

　　（利息）的 70%劃入其住宅專項維修資金統籌分賬，由公有住房售房單位或者管理單位在其管房范圍內統籌使用；分戶賬滾存資金（利息）剩余部分劃入公有住房售房單位或者管理單位設立的銀行資金賬戶，用于日常維修養護；無法劃入的，轉入公有住房住宅專項維修資金統籌分賬。

　　第二十三條 房屋所有權轉讓時，住宅專項維修資金余額隨房屋所有權同時轉移。

　　公有住房售房單位或者管理單位根據規定辦理物業管理移 交手續時，公有住房維修資金同時轉移。

　　第二十四條 房屋滅失的，按照下列規定返還住宅專項維修資金：

　　（一）業主應當持權利注銷證明或者房屋征收管理部門出具的房屋滅失證明、本人身份證，至維修資金管理機構辦理資金賬戶注銷手續，住宅專項維修資金余額返還業主；業主大會自行管理的，經維修資金管理機構確認后，由業主委員會至維修資金專戶管理銀行辦理注銷手續，住宅專項維修資金余額返還業主。

　　（二）公有住房售房單位或者管理單位應當持權利注銷證 明、單位證明，至維修資金管理機構辦理資金賬戶注銷手續，并將住宅專項維修資金的余額轉為單位住房基金；公有住房售房單位或者管理單位不存在的，按照公有住房售房單位或者管理單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

 

　　第四章 使用管理

　　第二十五條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十六條 住宅共用部位的維修、更新和改造范圍包括：

　　（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏。

　　（二）房屋外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕。

　　（三）房屋外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓。

　　（四）建筑保溫層出現破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變。

　　（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染。

　　（六）公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、圍護墻、院門等出現破損。

　　（七）公共區域門窗破損。

　　（八）公共門廳內部墻面、地面等出現破損。

　　（九）住宅共用部位需要維修、更新和改造的其他情形。

　　第二十七條 共用設施設備的維修、更新和改造范圍包括：

　　（一）電梯及主要部件的維修或者更換。

　　（二）避雷設施不能滿足安全要求。

　　（三）監控技防設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重。

　　（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道破損、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞。

　　（五）綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、物業管理用房和共用設施設備使用的房屋損壞。

　　（六）共用設施設備需要維修、更新和改造的其他情形。

　　第二十八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤：

　　（一）全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔。

　　（二）單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承 擔。

　　（三）一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔；單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔。

　　涉及公有住房的，由公有住房售房單位或者管理單位按照相關專有部分建筑面積的比例分攤。

　　第二十九條 住宅專項維修資金不足時，需要分攤維修費用的，由維修涉及范圍內相關業主按照各自專有部分建筑面積的比例分攤；涉及公有住房的，由公有住房售房單位或者管理單位按照相關專有部分建筑面積的比例分攤。

　　第三十條 住宅專項維修資金的使用，由業主委員會、物業管理委員會或者物業服務企業提出使用建議。公有住房住宅專項維修資金的使用，由公有住房售房單位或者管理單位提出使用建議。并辦理以下事項：

　　（一）根據維修、更新和改造項目制定使用方案、工程預算、分攤方案等并進行公示。

　　（二）經列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意的表決 并進行公示。

　　上述公示應當在列支范圍內相關物業區域的顯著位置進行， 公示時間不少于七日。

　　公示期滿后，使用建議人將上述相關材料提交區住房城鄉建設部門。

　　本條第一款使用建議人不存在的或者經區住房城鄉建設部 門告知后仍不履行職責的，相關業主或者村（居）民委員會可以提出使用建議。

　　第三十一條 使用建議人按照核準后的方案組織實施。項目實施完成并按照規定驗收合格后，使用建議人將竣工驗收單、審價報告（審價建議）、住宅專項維修資金使用分攤表等材料進行公示，公示時間不少于 7 日。

　　使用建議人應當委托具有法定資質的工程造價咨詢機構對 項目進行審價，并由工程造價咨詢機構出具審價報告或者提出審價建議。住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造工程的檢測、鑒定、監理、咨詢、審價等費用應當列入工程成本。

　　公示期滿，使用建議人可以持前款所述相關材料向區住房城鄉建設部門提出資金結算。

　　第三十二條 區住房城鄉建設主管部門收到住宅專項維修資金的使用建議，應當按照相關規定辦理以下事項：

　　（一）核查維修、更新和改造項目的真實性、使用范圍以及表決比例、公示材料。

　　（二）收到使用建議材料之日起 1 5 日內組織現場踏勘，符合條件的，出具使用住宅專項維修資金意見；不符合使用條件的， 應當書面說明原因。

　　（三）使用建議人提出資金結算，符合條件的，出具住宅專項維修資金支付通知；不符合條件的，應當書面說明原因。

　　第三十三條 維修資金管理機構根據住宅專項維修資金支付通知劃撥資金；涉及公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金的賬戶中列支。

　　第三十四條 計入業主分戶賬的住宅專項維修資金，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二 以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以授權業主委員會在規定的額度內使用。

　　第三十五條 劃入售房單位住宅專項維修資金統籌分賬的資金，可以由公有住房售房單位或者管理單位按照制定的方案組織實施后，向區住房城鄉建設部門申請列支；有本辦法第三十條第四款情形的，由相關業主或者村（居）民委員會提出申請，經區住房城鄉建設部門核準后使用。

　　第三十六條 發生下列危及房屋安全、人身財產安全緊急情況，需要對住宅共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，報區住房城鄉建設部門核準后使用：

　　（一）屋面、墻面防水損壞造成滲漏。

　　（二）電梯、消防設施故障。

　　（三）公共護（圍）欄破損嚴重。

　　（四）樓體單側外立面有脫落危險。

　　（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙。

　　（六）危及房屋安全、人身財產安全的其他情形。

　　尚未產生業主大會或者業主委員會的，依法按照相關規定執

　　行。

　　第三十七條 市住房城鄉建設部門應當建立健全質量監督、

　　招標投標、預決算和審計制度，加強監管。

　　市住房城鄉建設部門應當建立應急維修施工預決算、房屋鑒定、設施設備檢測評估、招標、監理、審計以及房屋修繕、建筑防水等專業隊伍備選目錄，并向社會公開聯系方式，供維修選用。建立并管理審價企業備選目錄庫，供申請人選用。

　　第三十八條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

　　（二）依法應當由供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關專業經營單位承擔的維修、養護費用。

　　（三）因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費

　　用。

　　（四）根據物業服務合同約定應當由物業服務企業承擔的維

　　修、養護費用。

　　（五）未經業主大會表決同意新增、新建配套設施、設備所需的費用。

　　（六）依法不得列支的其他費用。

 

　　第五章 更新改造資金

　　第三十九條 建設單位按照規定交存的專項用于電梯、消防等設施設備更新和改造的資金（以下簡稱更新改造資金），歸全體業主所有，納入住宅專項維修資金管理。

　　市住房城鄉建設部門應當按照國家、省的規定標準，結合本市實際情況適時調整本市更新改造資金交存具體標準，并向社會公布。

　　第四十條 更新改造資金按照幢（單元）設立專項分賬。

　　第四十一條 申請使用更新改造資金的，應當按照規定進行檢測或者評估。

 

　　第六章 監督管理

　　第四十二條 住房城鄉建設部門應當運用雙隨機檢查、信用管理等方式加強對住宅專項維修資金使用的監督管理。

　　第四十三條 未按照規定交存住宅專項維修資金的，維修資金管理機構應當追繳本金及利息。利息應當從辦理房屋所有權首次登記之日起計息，并按照同期利率結算。

　　建立住宅專項維修資金統一管理制度前，建設單位或者物業管理單位已代為收取的住宅專項維修資金，應當及時進行清理， 統一交至維修資金管理機構。建設單位或者物業管理單位已將住宅專項維修資金用于住宅維修、更新、改造的，應當提供相關證明材料。

　　第四十四條 業主、業主委員會和公有住房售房單位或者管理單位，可以向維修資金管理機構查詢下列信息：

　　（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存情況。

　　（二）發生列支的項目、費用和分攤情況。

　　（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　維修資金管理機構應當接受業主、業主委員會和公有住房售房單位或者管理單位的查詢。

　　業主、業主委員會和公有住房售房單位或者管理單位對查詢的情況有異議的，可以要求復核。

　　第四十五條 維修資金管理機構應當通過門戶網站等渠道， 每年至少公布一次住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存金額等相關信息。

　　第四十六條 禁止挪用住宅專項維修資金買賣股票、從事國債回購、委托理財業務、質押、抵押等行為。違反規定挪用住宅專項維修資金的，由住房城鄉建設主管部門按照國家有關規定予以處罰。

　　第四十七條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　住宅專項維修資金的財務管理和會計核算以及專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規定執行。

　　第四十八條 提供虛假材料騙取、套取住宅專項維修資金的，依法納入全市信用信息管理系統。

　　第四十九條 違反本辦法規定的，由有關行政管理部門按照相關法律、法規、規章的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條 有關部門、單位及其工作人員在住宅專項維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分； 構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

　　第七章 附 則

　　第五十一條 本辦法規定以外的其他非住宅物業可以交存維修資金。交存維修資金的，建設單位應當在招投標或者協議選聘前期物業管理單位時，作出是否繳交維修資金的書面說明，并在售房合同中約定，其維修資金的管理參照本辦法有關規定執行。

　　第五十二條 江陰市、宜興市參照本辦法執行。

　　第五十三條 本辦法自 2019 年 10 月 15 日起施行。

來源：無錫市房屋管理服務中心